Glossario


ASTA GIUDIZIARIA: attività processuale attraverso cui il giudice, a seguito di un’esecuzione immobiliare, dispone la vendita forzata di uno o più beni mobili o immobili di proprietà dell’esecutato, al fine di ottenere una liquidità con la quale soddisfare, in tutto o in parte, i creditori intervenuti nel processo. Le aste giudiziarie vengono espletate anche dai professionisti delegati.

ORDINANZA/AVVISO DI VENDITA: documento redatto dal Giudice a dal Professionista Delegato con la quale viene disposta la vendita in asta di uno o più beni (Lotti).

PREZZO BASE D’ASTA: prezzo di partenza della vendita

OFFERTA MINIMA: l’Art. 571 c.p.c. prevede la possibilità nell’ambito delle procedure esecutive immobiliari di offrire un prezzo inferiore al prezzo base d’asta stabilito nell’ordinanza/avviso di vendita, nei limiti di un quarto, senza attendere la successiva vendita.

CAUZIONE: somma richiesta per la partecipazione ad un asta o procedura competitiva che deve versarsi prima della partecipazione/iscrizione alla gara, di solito di importo pari o superiore al 10% del prezzo offerto. In caso di mancata aggiudicazione la cauzione verrà restituita al partecipante.  In caso di aggiudicazione ma inadempimento del versamento prezzo la aggiudicazione verrà revocata e cauzione verrà trattenuta giusto disposto ex art  587 c.p.c.

RILANCI (fare un'offerta più alta rispetto a quella precedente): in caso di partecipazione di più utenti le offerte potranno essere implementate secondo l’importo minimo stabilito nell’ordinanza di vendita o disciplinare di gara (Rilancio minimo) o se non previsto l’importo offerto potrà essere a discrezione dell’utente purché superiore all’offerta precedente

PERIZIA: consulenza tecnica di ufficio redatta da un esperto stimatore nella quale sono descritti in modo dettagliato i beni posti in vendita.

LOTTO: uno o più beni facenti parte della stessa procedura.

DELEGATO: professionista facente parte delle categorie degli Avvocati, Notai o Dottori Commercialisti, delegato dal Giudice al compimento delle operazioni di vendita.

CUSTODE: Il custode giudiziario è un professionista iscritto ad uno specifico albo tenuto presso il Tribunale che viene nominato dal per custodire i beni sopposti ad azione esecutiva e dunque ad eventuale vendita all’asta. In particolare i compiti del custode in fase di vendita sono:

  • attività di interrelazione con il pubblico al fine della migliore collocazione del bene sul mercato
  • evadere le richieste di informazioni degli interessati al bene, mediante invio o messa a disposizione della relazione peritale, dei relativi allegati (fotografie, elaborati planimetrici, schede catastali, ecc.) e di tutta la documentazione in suo possesso
  • afferente l’immobile;
  • fornire notizie sullo stato dell’immobile, sia materiale (manutentivo, conservativo, eventuali problematiche strutturali o urbanistiche sanabili e non, ecc.), sia  dell’eventuale occupazione (scadenza del contratto di locazione ove opponibile alla procedura, liberazione dell’immobile in caso di occupazione non opponibile);
  • fornire notizie sull’ammontare degli eventuali oneri condominiali per i quali, in base a quanto disposto dall’art. 63, co. 2, disp. att. c.c., il potenziale aggiudicatario potrebbe essere chiamato a rispondere solidamente con il debitore;
  • fornire delucidazioni in ordine alle modalità di svolgimento delle operazioni di vendita e agli adempimenti successivi (cancellazione delle formalità, oneri a tale titolo a carico dell’aggiudicatario in casi di vendita delegata, imposizione fiscale
  • sull’immobile);
  • fornire notizie sull’esistenza di convenzioni bancarie per l’ottenimento di mutui ipotecari finalizzati all’acquisto.
  • organizzare le visite del bene accompagnando di persona o a mezzo di un suo delegato tutti gli interessati all’acquisto. Per evitare irregolarità nella conduzione dell'asta, il custode giudiziario deve evitare che i potenziali acquirenti possano venire in contatto, organizzando le visite in orari differenti e ben scadenzati.

VENDITA SENZA INCANTO: costituisce la procedura ordinaria delle vendite giudiziali alla cui partecipazione si è ammessi previo deposito della propria offerta in busta chiusa secondo le modalità stabilite dal giudice nell’ordinanza di vendita

Nella vendita senza incanto ognuno, tranne il debitore, è ammesso ad offrire per l'acquisto dei beni pignorati personalmente o a mezzo di procuratore legale.

AGGIUDICATARIO: utente che allo scadere del tempo stabilito per la gara ha presentato l’offerta maggiore non subendo ulteriori rilanci – migliore offerente. In taluni casi, nell’ambito delle procedure fallimentari, con vendita proposta tramite “Manifestazione di Interesse” o la “Raccolta di offerte” prima dell’aggiudicazione la migliore offerta pervenuta al sistema dovrà essere sottoposta all’autorità compente al fine di validare l’aggiudicazione. In questo caso l’offerta è vincolante per l'utente, ma non vincolante per la procedura che si riserva la facoltà di non accettare l'offerta se non ritenuta congrua. In caso di accettazione dell'offerta, restano a carico dell'utente oltre al saldo, anche i compensi di vendita, spese accessorie e ogni onere previsto per legge.

ONERI: costi che saranno aggiunti al valore di aggiudicazione del bene, e che dovranno essere corrisposti a carico dell’acquirente/aggiudicatario.

SALDO PREZZO: somma che l’aggiudicatario deve corrispondere entro i termini stabiliti nell’ordinanza/avviso di vendita o disciplinare di gara. Il saldo da versare è pari all’offerta oggetto di aggiudicazione   detratto l’importo della cauzione, oltre gli eventuali oneri dovuti.

DECRETO DI TRASFERIMENTO: provvedimento del Giudice dell’Esecuzione o Delegato, mediante il quale il diritto reale è trasmesso dal debitore esecutato che lo possiede o soggetto fallito, all’aggiudicatario definitivo che così ne diviene il nuovo proprietario

Modalita’ di partecipazione tradizionali:


I partecipanti dovranno presentare le offerte d'acquisto in busta chiusa presso la Cancelleria delle Esecuzioni Immobiliari, in caso di vendite fallimentari presso la Cancelleria Fallimentare, o in caso di delega ai professionisti presso l'ufficio del professionista delegato generalmente entro le ore 12 del giorno lavorativo anteriore alla vendita (l'orario ultimo di presentazione dell'offerta deve essere sempre verificato nell'ordinanza di vendita e/o avviso di vendita).

Sulla busta non dovrà essere apposta alcuna indicazione da parte dell'offerente. L'offerta è segreta ed irrevocabile e dovrà contenere: il cognome, il nome, il luogo e la data di nascita, codice fiscale, domicilio, stato civile, recapito telefonico del soggetto cui andrà intestato l'immobile (non sarà possibile intestare l'immobile a soggetto diverso da quello che sottoscrive l'offerta) il quale dovrà presentarsi all'udienza fissata per la vendita; se l'offerente è coniugato, ed in regime di comunione legale dei beni, dovranno essere comunicati anche i dati corrispondenti del coniuge; se l'offerente è minorenne, l'offerta dovrà essere sottoscritta dai genitori previa autorizzazione del giudice tutelare; se l'offerente agisce quale legale rappresentante di un altro soggetto, dovrà essere allegato certificato del registro delle imprese da cui risultino i poteri ovvero procura o l'atto di nomina che giustifichi i poteri; i dati identificativi del bene per il quale l'offerta è proposta; l'indicazione del prezzo offerto, che non potrà essere inferiore al prezzo minimo indicato nell'avviso di vendita, a pena di esclusione; l'espressa dichiarazione di aver preso visione della perizia di stima.

Al momento del deposito dell'offerta sull'esterno della busta saranno annotati a cura del cancelliere o del professionista delegato: il nome, previa identificazione, di chi materialmente provvede al deposito (che può essere anche persona diversa dall'offerente); il nome del Giudice o in caso di delega, il nome del professionista delegato, e la data di vendita. In caso di presenza di più offerte valide si procederà alla gara sulla base della offerta più alta.

Il bene verrà aggiudicato definitivamente a chi avrà effettuato il rilancio più alto; in caso di gara l'entità del rilancio dovrà essere conforme a quanto espressamente indicato in ordinanza. In caso di aggiudicazione l'offerente è tenuto al versamento del saldo prezzo e degli oneri, diritti e spese di vendita nel termine indicati in ordinanza.

In caso di inadempimento, l'aggiudicazione sarà revocata e l'aggiudicatario perderà quanto versato ai sensi degli artt. 587 e 574 c.p.c.

Partecipazione telematica:


A seguito delle modifiche introdotte dalla legge 24/2010 e dal “Regolamento recante le regole tecniche e operative per lo svolgimento della vendita dei beni mobili e immobili con modalita' telematiche” le vendite sono partecipabili per via telematica. Per maggiori approfondimenti cliccare sul seguente link.

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